文|凯风

(资料图片仅供参考)

这座位于东北最东北的城市，又火了。

日前，在 “25岁女子在鹤岗1.5万元买套房”等热搜的推动下，鹤岗被不少人赋予了“精神上的北上广”、“年轻人的躺平天堂”等称号。

对此，鹤岗政务服务中心称，近期咨询移居业务较多，房价没那么低。就业局回应，外地迁来可推荐就业，灵活就业发补贴。

鹤岗，究竟是怎样的城市？跌回白菜价的房子，意味着什么？

01

东北最“红”的城市

鹤岗不是第一次上热搜了。

近年来，鹤岗先后因5万一套房、3万一套房、1万多一套房多次被推上热搜，至于“3万买的房子2.2万卖了”之类的新闻更是层出不穷。

一套房子只要一两万元，在深圳恐怕连半块地板砖都买不起。深圳的一套房，在鹤岗可以买上一栋楼。

一个是房价最高城市，一个是房价最低城市，犹如两极，切中了人们对高房价的焦虑心理。

来源：中国房价行情网

对于那些在996中奔波不已、晚上只能在城中村安身的年轻人来说，鹤岗的低房价天然就有隐喻现实的“疗愈”作用，因此被赋予“躺平天堂”的称号。

这几年，鹤岗吸引了无数人前去买房，既有不受地域限制的 网络从业者或自由职业者 ，也不乏一些蠢蠢欲动的 炒房客。

对于一些人来说，一次性拿出几万元，迅速实现“买房”的人生梦想。即便最后房价跌到谷底，一文不值，这些损失也没什么大不了。

对于另外一些人来说，技术改变了人们对于大城市的依赖，网络写手、作家、主播乃至个体程序员都能在远离大城市的地方工作，这就是鹤岗这类收缩型城市的优势所在。

碰巧，鹤岗作为“煤城”，曾经风光过，这为当地留下完善的基础设施。

无论是交通、教育、医疗，都尚未随着房价下跌而衰败，新兴就业人员的蜂拥而入，未必不能为这些城市提供别出蹊径的盘活可能。

毕竟，任何房子没了投资价值，还有居住价值。只要交通、教育、医疗等设施不衰败，房子的居住价值就不会凭空消失。

然而，这只是理想情形。

02

房子回到白菜价

事实上，与鹤岗一样房子跌回白菜价的地方不在少数。

全国的房价，以京沪深为一极，即使今年面临楼市回调，均价仍高达6-7万元。一个普通家庭，不吃不喝要30多年才能供得起一套房子。

在另一极，以鹤岗为代表的收缩型城市，房价低到两三千元，一些偏远位置的楼梯房甚至只要几百元。

前不久因“房价回到16年前”获得普遍关注的牡丹江市，与鹤岗同属黑龙江省。

与鹤岗不同，牡丹江是国家统计局确定的70个大中城市之一，与哈尔滨共同作为黑龙江的代表。

根据官方数据，牡丹江是全国唯一跌幅为双位数的城市，房价相比一年前跌去了11%，对比2年前跌去了18%。

如果放到更长的周期里来看，牡丹江房价已经回到2006年时的水平，几乎耗尽了2009年、2015年以来的两次楼市大周期带来的红利。

可以试想，2006年的深圳均价只有七八千元，武汉、成都等地还不到5000元，一些中小地级市也就两千多元。

可以说，在这些地方，房子早已失去投资属性和金融属性，仅剩下居住价值。

对于本地居民来说，居住价值就已足够。

但对于投奔而来的外地人来说，如果没有相应的工作和收入，房子就是白菜价，意义恐怕也不大。

03

房子为何回到白菜价？

房价高有高的道理，低也有低的理由。

答案其实很简单：经济放缓、产业衰退、人口外流。

鹤岗是典型的资源枯竭型城市。早年煤矿经济相当发达，煤矿资源助推鹤岗从镇升级到县再升级到地级市。

在十多年前，无论是GDP增速，还是居民福利，鹤岗都遥遥领先于大多数西部地市。

因资源而生，同样因资源枯竭而衰退。2011年，鹤岗被列为全国第三批资源枯竭型城市。自此，经济放缓，人口持续外流，城市不断收缩。

2012年，鹤岗市GDP达到358.24亿的顶峰之后，就一路下滑。过去几年虽然有所回升，但仍为回到10年前的高位。

与经济形势一样严峻的是财政。鹤岗每年的公共财政收入仅有20多亿元，其中税收收入仅占一半左右，而财政支出高达140亿元。

6倍以上的财政缺口，只能靠转移支付和发债来弥补。

转移支付且不说，发债却会带来严重的地方债务问题。

据《南方周末》报道，目前鹤岗市地方债务余额257亿元，每年的债务付息成本都超过了9亿元，超过了全年的税收收入。

正因为这一点，鹤岗在去年底成了 “财政重整第一市” ，不得不暂停政府机构基层工作人员招聘。

04

人口减少，影响有多大？

与经济、产业、财政相比，人口的问题或许更加无解。

收缩型城市最显眼的标志就是人口持续减少。

人口减少，既有出生率下滑导致自然出生人口负增长的因素，也不乏人口持续流失带来的影响。

第七次人口普查数据显示，鹤岗常住人口从2010年的105.8万人下降到2020年的89.1万人，减少15.81%。

鹤岗，只是东北收缩型城市的缩影。

七普数据显示，在东北40多个地市中，只有沈阳、大连、长春三市人口正增长，其他地市人口都回到了10年前。

要知道，鹤岗所在的黑龙江省的省会哈尔滨，不仅过去10年人口不增反降，还在2021年跌破千万大关，成为第一个跌出千万俱乐部的省会。

比常住人口数据更具参考性的，是在校小学生人数，更能说明人口的真实走势。

早在20年前，鹤岗在校小学生人数还多达10万人；到2010年，减少到5万人；2021年进一步缩减到2万多人。

显然，这是出生率下滑、年轻人口外流共同作用的结果。

人口是资产价格长期之锚。

一旦人口下滑，尤其是年轻人口流失，资产价格自然难以维持。

05

收缩型城市的未来

收缩型城市的未来在哪里？

根据《中国城市大趋势》一书分析，收缩型城市未来普遍面临“瘦体强身”的未来。

这意味着，过去铺大摊子的扩张思维不再适用，城市在各方面的投资扩张都会受到限制。

不仅如此，当人口持续流失，不仅资产价格难以维持，大规模公共建设也无从谈起，许多基础设施可能面临老化的命运。

毕竟，教育、交通、医疗乃至商业体，都是因人而存在。人口越多，摊薄到公共设施上的成本就越低，反之同理。

总之，没有人，房子什么都不是。连东北人都纷纷奔赴南方，这不正是最简单的“用脚投票”么？

当然，不能扩张，并不意味着没有转型发展的空间。

一些人口持续萎缩的收缩型城市，完全可以通过撤并，将资源、产业、人口集中在中心区域，从而做大增长极，提升区域竞争力。

而另一些具有网红气质的地方，若能借助生态环境、基础设施的优势，利用低房价带来的流量效应，发挥自己的比较优势，

只要能吸引人口回流，重塑经济产业的增长空间，未必没有突围的可能。