按照《经济学人》的说法：

「如果你的财富都押在了房产投资上，你现在该为自己捏把汗了。」

(资料图片仅供参考)

在北美，加拿大10月的房价比2月低了9%，而今年的房产成交量比2021年少了40%；美国尽管房价跌幅较小，但今年8月的现房成交量同比少了20%。

而在其他国家，由于房价下跌而背负高额房贷的人们只能默默承受这一切。

与此形成鲜明对比的是，越来越多的人希望在葡萄牙购买房产，而可供购买的房产却越来越少，可谓供不应求。

今年年初，葡萄牙平均房价仅为每平米1454欧元（折合人民币约为12000元）。

相比于欧洲其他的富有国家，葡萄牙的房价并不算贵。

即使是在首都里斯本购买一套一百多平的高档公寓，也只需50万欧元；而若想购买海边独栋别墅，价位也在50至60万欧元区间。

然而，仅仅过了三个月，葡萄牙的房价就同比上涨17.2%。

购房者投资不断，房价随之攀升。

葡萄牙统计局指出，外国人正不断购买比葡萄牙本地价格更昂贵的房屋。

购房需求有增无减。

◎ 葡萄牙住房价格指数

图片来源：Portugal.com

01.

葡萄牙房地产市场持续升温

从年初到现在，葡萄牙的主要城市房价都趋于上涨。

首都里斯本（Lisbon）买房是最昂贵的，在2022年前三个月达到每平米3757欧元。

紧随其后的是卡斯卡伊斯（Cascais）、奥埃拉斯（Oeiras）和波尔图（Porto），集中在每平米3000欧元左右。

◎ 波尔图的传统联排别墅

图片来源：Portugal.com

随着房价上涨，葡萄牙租房也比以往任何时候都更加昂贵。

根据Idealista的9月价格指数：

「葡萄牙租房的平均价格为每平米11.8欧元，其中里斯本和波尔图的房屋租金上涨了8.1%和7.6%。」

与此同时，葡萄牙房地产市场也持续吸引外国投资者的注意。

葡萄牙国家统计局（INE）公布的数据显示，来自欧盟国家的投资者增加了72%；非欧盟国家购买的外国人则增加了79%。

种种数据都在表明，葡萄牙成为全球各地最受欢迎的国家之一。

葡萄牙之所以广受欢迎，其实与它适宜的环境、高品质的生活、投资门槛低以及入籍便利等多重因素息息相关。

作为欧洲气候最为温暖的国家之一，葡萄牙绝大部分地区属于地中海气候区，其中北部、中部和阿连特茹的沿海地区气候普遍温和。

移民至葡萄牙，不用为了获取身份而居住相当长的时间，只需要在申请的第一年至少在该国停留7天，随后两年居住14天就可以获得，极为便捷。

相比之下，英国获得永居身份要求是一年中住满六个月，且需要连续住五年；加拿大、澳大利亚永居则要五年内住满两年；即使是与葡萄牙邻近的西班牙，也要求五年内离境的时间不能超过十个月。

而移民葡萄牙缺不用限制行动自由，这对有资产且业务繁忙、脱不开身的人来说非常便利。

不仅如此，葡萄牙房产投资也具有独特优势，满五年房屋便可出售，且房产与身份不挂钩，增值空间大。

◎ 温暖适宜的居住环境

图片来源：Unsplash

再加上葡萄牙的社会进步指数、和平指数更是领先于法国、西班牙与意大利，这些有利条件都为移居葡萄牙赢得美誉。

葡萄牙不仅吸引了大量外国购房者，更成功引起投资人的青睐，他们愿意为葡萄牙房价支付比本地购房者高出一倍以上的价格。

◎ 鳞次栉比的房屋坐落于阿连特茹海滨

图片来源：Properstar

这也促使葡萄牙购房者增多，房价上涨，尤其是今年呈现飙升趋势。

不过令本地人感到隐忧的是，自己的生活成本在持续上升。

尽管葡萄牙经济逐渐从新冠大流行的影响中恢复，但由于本国过度依赖旅游业和海外投资，葡萄牙的家庭很难承受通货膨胀带来的压力。

葡萄牙人处于一个极具挑战性的环境中：

一方面，葡萄牙不得不面对欧洲人均 GDP 最低的现实；另一方面，还要应对被炒热的房地产市场以及受通货膨胀影响的经济。

尽管如此，葡萄牙政府依旧大量放宽移民准入和居住政策，目的就是吸引更多国外人才和投资者，提升整个国家的经济水平。

在经历了由大流行引发的衰退之后，葡萄牙经济在2021年有所回升，GDP在2022年第一季度甚至超过了大流行前的水平。

这样的复苏，显然是由强劲的房地产市场需求和旅游业反弹所推动的。

02.

宽松的移民政策

大量购房需求的背后，其实是人们对葡萄牙这个国家的憧憬。

葡萄牙在安全、社会福利、医疗、教育等方面都深受全世界各地移民的称赞，而且它也是欧洲对华人最友好的国家之一。

2019 年，《全球金融》杂志甚至将葡萄牙列为世界上最安全的国家中的第四位。

根据联合国移民治理概况，葡萄牙拥有持久的居留权、高水平福利和教育服务。

外来移民若想申请葡萄牙「黄金签证」障碍也较小，一旦获取资格，便可畅行绝大多数欧洲国家，免费享受欧洲国家发达的全民医疗、教育、养老等。

葡萄牙政府所提出的「黄金签证计划」开始于2012年，被誉为世界上最具吸引力的签证之一。

「黄金签证」旨在促进国外投资，带动葡萄牙经济。事实也证明，仅这一项目实施以来，葡萄牙便在短期内获得超10亿欧元的投资。

该计划不但允许非欧盟公民通过投资获得居留许可并最终获得该国的护照。而且它的审批周期短，为6至12个月。

引人关注的是，葡萄牙护照是欧盟加持的高含金量护照，获取后便可享受绝大多数欧洲国家的社会福利资源，包括挪威、瑞士等北欧高福利社会。

因而，这项计划吸引了许多海外投资者。

◎ 葡萄牙黄金签证

图片来源：Portugal resident.com

为了适应国内人力资源不足的问题，葡萄牙政府还特别在今年7月通过修改了新移民法。

对于外来移民的临时工作，葡萄牙新移民法规定临时签证可以为120天；对于求职者而言，签证还可延长60天。

此外，它还为在葡留学的外国学生获得更快捷的居留签证，并允许向「数字游民」发放临时居住签证。

在许多国家的移民政策普遍收缩情况下，葡萄牙则大反其趋势，进一步放宽移民准入及居住政策，可见开放的持久性。

◎ 葡萄牙修改移民法以便利移民

图片来源：Dreams time

这其实也说明葡萄牙本国经济的脆弱，它的支柱性产业几乎是由服务和旅游业来拉动。

经济结构的失调也导致本国工资低、失业率高的现象较为普遍。而且，葡萄牙本地的税收也比周边欧洲国家要高，流出人口多，不少国内年轻人更愿出国工作。因而，它的移出规模也成为欧洲国家第一位。

这也就不难理解，为什么葡萄牙会成为海外移民购房的主要选择地。

03.

「移出国」与「移入国」的双重身份

一方面本国人口流失较大，另一方面又受外来移民的青睐。

这是葡萄牙的人口流动现状。

葡萄牙约有230万移民，一直被视为移民国家，是马耳他之外移民最多的欧盟国家。

此外，有超过20%的葡萄牙公民居住在国外。葡萄牙移出人口大多是出于经济和政治原因，诸如整个国家经济结构失衡、政治民主化过渡不稳定、人均收入低、失业等因素。

多年来，葡萄牙遭受了太多社会不稳定时期，这些时期又不断重塑着葡萄牙的社会结构。

20世纪70年代的红色革命预示着葡萄牙经济不稳定的开始，特别是整个国家因国有化而导致的经济恶化。

◎ 发生于1974年的「康乃馨革命」，里斯本成为红色海洋

图片来源：Being

80年代又因工资、补贴降低、失业率上升，葡萄牙当局引发了相当长时间的社会抗议。

2011年，由于市场准入困难、经济陷入困境，葡萄牙不得不向国际货币基金组织 (IMF)、欧洲中央银行 (ECB)等国际机构寻求援助。

2017年，葡萄牙甚至经历了人口自然增长率停滞、生育率和死亡率下降以及平均预期寿命增加的情况，人口老龄化不断加剧。

◎ 长凳上的葡萄牙老人在读取报纸

图片来源：Dreams time

以上不同时期的社会问题，都促使葡萄牙政府对移民政策进行大幅调整。

葡萄牙政府所要做的便是尽可能多地吸引国外移民。

可以说，移民率的变化直接影响葡萄牙整个社会发展。

对葡萄牙本地人来说，流向国外被视为一种向上的职业成长战略；而对外国投资者而言，葡萄牙拥有更多私人财富增长的可能。

现如今，葡萄牙房价又成为国际移民的主要吸引点。这对葡萄牙经济虽然是有利因素，但也是它的软肋。经济体量不足加之实体产业丧失，葡萄牙很容易受到经济危机的冲击，房地产市场过热引发泡沫经济的风险还有待估计。

与葡萄牙极其类似的国家，如希腊、土耳其等国同样吸引外来投资人的目光，市场上最为火爆的购房移民项目几乎都有这些国家的身影。

只是在全球疫情未消，地区冲突又增添风险之时，各种不确定因素依旧会加深潜在购房者对海外购房时机的质疑。

对于葡萄牙的房地产市场，相关人士认为：

「2023 年可能会有更好的报价和更低的购买价格，但许多家庭在获得抵押贷款方面会遇到更多困难，利息也会更高。因此，对于正在考虑固定利率抵押贷款的人来说，最好现在就购买。」

也有分析者指出，从房地产商那里获得有关房地产市场的指导是不可靠的：

「他们总是夸大市场，低估市场疲软，鼓励人们继续购买，不管现实如何。」

无论是哪方建议，对于那些想要购房移民的人来说，都应该现实地评估未来住房贷款的影响以及自身经济现状，明确目标、把握机遇。

而如何将潜在购房者担忧减至更小，又能保证本国经济平稳，无疑又是葡萄牙目前所面临的紧要问题。■

参考资料

A global house-price slump is coming. The Economist, 2022-10-20.

Henrique Almeida. Portugal Home Prices Rise Faster Than Ever on Lack of Supply. Bloomberg, 2022-06-23.

Natasha Donn. Sale of homes to foreigners increases by more than 70%. Portugal news, 2022-06-24.

Lara Silva. International Guide to Real Estate in Portugal: Buying a House in Portugal. Portugal.com, 2022-02-10.

Lara Silva. Portugal Golden Visa: The Ultimate Guide to Portugal’s Golden Visa 2022. Portugal.com, 2022-01-31.

Portugal Will Be the First European Housing Bubble To Burst in 2023. Value of stocks, 2022-09-16.

Portugal Modifies Foreigners’ Law to Facilitate Immigration. Schengenvisainfo, 2022-08-10.

Portugal property: Buy now or wait until 2023?. The portugal news,2022-10-06.

Helena Belchior Rocha. Country Portrait Portugal. Socialnet, 2020-07-12.