土地拍卖市场上，新的玩家进场了：此前专注于建地铁收票钱的地铁公司，携资金和资源优势，成为土拍市场常客，用“地铁上盖物业”的模式，平替了开发商。然而，地铁公司拿完地之后，能玩得转剩下的事吗？

作者 | 李逗

编辑 | 孙春芳

(资料图)

买了轨道地产的房子，录入人脸信息，就能享受十年内的“地铁自由”。为了能卖房，一家主营地铁业务的南宁轨道公司，使出了营销大招。

2022年11月13日，据微信公众号“南宁轨道荟”消息显示，南宁轨道公司推出了一项买房送“10年地铁自由”的优惠福利活动。条件则是，购房人需要在11月11日-12月31日期间，买下一套轨道地产的房子。

在今年的房地产营销市场中，已经先后出现过不少花式卖房套路，比如此前的小麦换房、西瓜换房等，但买房免费坐地铁尚属首例。乍听起来，这项购房优惠也相当诱惑。不过，虽然活动关注度很高，但真正落实到购房者口袋中的优惠，却并不多。据业内人士推算，在南宁买房可享 10 年免费乘坐地铁，也只相当于优惠约 3 万元。

然而，南宁轨道地产的这次“花式卖房”操作，也让地铁集团这一独特的房地产投资主体，成为各方新的关注焦点。放眼全国来看，近期的土地拍卖市场中，地铁公司正在悄然崛起。

第三方机构中指院数据显示，2022年前9个月，权益拿地金额TOP100的企业中，有8家地铁公司上榜，拿地金额达585亿元，而2020年-2021年所有地铁公司拿地总额都没这么多。

地铁公司们如火如荼拿地，释放出了什么样的信号？土地拍卖市场，地铁公司们积极入局，又将给房地产市场带来什么样的变化？

地铁公司成拿地新势力

今年深圳土地市场的第三批集中拍卖时，在所有参拍的十几家房企中，深圳地铁反倒成了在土地市场上的最大买家。它以60.38亿元，底价拿下坪山区的3宗地块，包揽了整个土拍货架上的一半地块。

很多人对深圳地铁的最深印象，是万科的第一大股东。但不知道的是，与万科的合作，只是它踏入房地产市场的开始。

2015年的那场“门口野蛮人”之战中，万科和宝能打得正火热，深铁却最终从华润和恒大手上收购了股份，成了万科的第一大股东。这之后，来自万科的房地产投资收益，成了深铁最重要的利润来源，日子要比单纯收票钱好多了。

尝到地产红利的深铁，也开始亲自下场，涉足房地产开发业务了。

这些年，深铁自身在房地产开发业务上动作频频，甚至专门成立了专业的地产开发团队。其旗下子公司深铁置业就是负责房地产开发业务的，2021年销售金额138.78亿元，挤进了深圳市场前三，仅次于华润置地和万科。

无论从拿地宗数，还是总地价来看，深铁都站到了深圳土地市场上妥妥的C位。

但这种现象也不只深铁独有。据不完全统计，除深圳地铁之外，广州地铁、杭州地铁、青岛地铁、武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通等10多个城市的地铁公司均有地产业务布局。

比如，今年5月，在广州首轮集中供地中，广州地铁斥资165亿元拿下4宗地块；今年前9月，厦门轨道交通拿地金额也以125亿元排到了全国拿地榜的第20名。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“一方面，区域综合开发越来越成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产给地铁建设输血，已经成为地铁开发的主要支撑；再次，国企或政府平台中，地铁的实力相对雄厚，生地拿下，地铁开通后卖房子，溢价比较高。”

地铁公司拿地有个特点，一般拿地铁沿线的地，且开发模式也不同于一般住宅建设。市界了解到，地铁公司所揽土地，几乎每一宗都有“量身定做”的影迹。

最明显的体现在土地出让条件的制定。比如，广州地铁在今年广州首批土拍时，以165亿拿下了近半地块。其中的4宗地，基本都要求竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验等。这样的出让条件，明显只有广州地铁才能符合。

而根据出让公告，深铁最新拿下的3宗地块，其中两块地的属性都为地铁上盖综合开发项目。

多数地铁公司拿下地之后，主要用来建设“地铁+物业”项目，即TOD（“轨交+物业”项目）。

TOD模式是以公共交通站点为中心，在一定步行范围内建设高密度的、功能复合型的社区，该模式是以公共交通为导向的开发模式。

西南交通大学TOD研究中心主任朱晓兵认为，地铁公司做TOD项目是个顺理成章的事情，因为地铁公司本来就要建地铁的，它在地铁站点盖一些物业也是“搂草打兔子——顺带的事”。

“但是地铁周边一般客流量高，所以土地价格也不便宜，一些民营房企像龙湖也在觊觎这一业务模式，如果投标者多，地价贵，地铁公司也不一定出手拿地。但是今年土地市场的价格，让很多地铁公司有了捡漏的机会。”

跟深铁学做TOD生意

在探索TOD模式之路上，深圳地铁走在了行业的前列。

早在2008年，深圳地铁耗资17亿元，买下了深圳前海141万平方地块。首次进行地铁上盖房地产项目开发，开启了靠物业销售收入反哺地铁开发的模式。

这种“以房养铁”的模式，也构成了深圳地铁此后主要的利润来源，公司年营收在过去十年里增长了20倍，一度突破200亿元。在近5年的收入里，有超过一半都来自地铁物业。

这种模式，源自对香港地铁模式的学习。香港人多地少的资源禀赋倒逼着香港地铁摸索出一个更高效的业务。上个世纪70年代，香港地铁就引进了TOD模式。得益于房地产业务，港铁很早就成为中国最赚钱的地铁公司。也是因为有了港铁的成功探索在前，作为后来者的深铁集团，这才有了追赶的路径。

深圳地铁的发展之路，要比港铁晚了许多年。上世纪90年代初，深圳地铁就开始了工程勘察设计，不过直到2004年，深圳地铁一期工程才正式开通。

光靠地铁业务，并不能让深圳地铁过得风生水起。深铁的日子之所以能过得很滋润，主要在于把地铁运营建设投资的钱，通过地铁上盖物业综合体（TOD）的模式再赚回来。

TOD带来的利润空间是十分诱人的。深圳地铁2022年上半年财报显示，其利润主要来源于站城一体化开发业务板块（TOD），占比217.54%。

同时，深圳地铁也连续4年都成为国内最赚钱的地铁公司。2022年上半年，深圳地铁实现营收119.75亿元，同比去年54.14亿元上涨一倍以上，总量和增速都排在全国地铁公司之首。

这样的成绩单，让很多地铁同行都眼红不已。要知道，国内地铁公司的经营还离不开财政资金和政府补贴。据媒体统计，如果去除政府补贴，24个城市中只有深圳、武汉、南昌、济南、广州五个城市地铁是盈利的。

同行们都想学习深铁模式，也尝一尝TOD的甜头，探索一条造血能力更强的发展路线。而在政策的积极倡导下，多地也有了更多落地TOD项目的举措。

自今年3月以来与城市轨道交通建设和TOD发展相关的规划批复、支持政策等显著增多。与之相应的，各地纷纷制定了TOD项目的投资计划。

比如，成都市政府宣布，TOD项目计划2022年投资超240亿元；青岛计划在“十四五”期间以TOD带动投资1000亿元，沿轨道交通建地铁新城；重庆每年将推进实施5至8个TOD项目，计划至“十四五”末，启动30余个TOD项目建设等。

不过，朱晓兵认为，TOD的理念可以效仿，但是模式能否复制要看条件，“因为各地人口、经济发展水平、房价都不一样，不是每个城市都能像深圳那样高房价的，而前几年因为拿地竞争激烈，各地土地市场的价格却并不便宜。”

独立搞开发，行得通么？

过往的TOD项目建设中，地铁公司要么是在股权层面合作，先出钱拿地再引入房企组队开发，要么是和房企一起合作拿地开发，少有地铁公司直接下场建房子。

但现在，房企们的大多精力都用在保交楼上，能活跃在土地投资市场的企业已经不多了。这给了地铁公司一次发展契机。

TOD建设的浪潮，加上土地市场的低谷期，让很多地铁公司都嗅到了房地产业务的新机遇。

一些地铁公司开始进入地产业务。比如，杭州地铁直接成立分地产公司；无锡地铁在无锡的项目，就是自己主导开发；成都轨道集团也自己开发了不少项目等。

去年年底，广州地铁拿下的上官苑二期地块，也在近期公布了规划。整个规划方案中，上官苑二期地块的操盘只有广州地铁一方。

不过，地铁公司毕竟不是专业的地产公司，懂轨道的地铁集团，真的能甩开地产公司，单独搞开发么？这方面，成都轨道交通的项目开发经验，不少前车之鉴。

最近几年，成都轨道交通集团独立开发了至少6个TOD项目。但许多人还是发现，这些项目的入市节奏要比市面上的其他项目慢得多。

典型如，中环TOD十里风和项目，已经预告开盘有一年了，才迟迟入市；而另一个由成都轨道集团独立开发打造的TOD项目——马厂坝TOD青云壹号，也是过了很久才拿到预售证。

一位成都TOD市场长期观察的业内人士说道：“实际上在TOD业务正盛的时候，成都市政府对它定位很高，成都轨道也拿了很多地块。但事实上靠自己的团队做开发的，所占的比例其实非常小，它大部分的项目是自己拿地之后，通过股权转让，把头部房企引进来，所以实际上还是以合作为主。”

基于以往的经验，朱晓兵对于地铁公司独立拿地开发的模式并不看好。他强调：“TOD最大的魅力或者说它的价值就在于，通过各方的合作发挥各自的专业特长，能够把品质做好，蛋糕做大，价值提升。所以实际上，即便现在轨道公司自己拿地变多了，但是后续的一些运营，然后包括物管物业的建设上，也是需要找专业的公司合作的，我觉得这个原则是不会变的。”