东莞的房产经纪人又开始忙起来。

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1月11日，协助一位客户办理房产过户手续；1月8日，周日，门店收到3位别墅客户咨询，带看1位——这是樟木头经纪人陈光洁最近的日程。“放在以前，一个月都很少能接到别墅客户，”从业9年的他说。

虎门的王某也有同感，最近的电话咨询明显增加。她已经闲了一年，“这么说吧，虎门大概有1000名经纪人，去年就网签了300来套二手房，平均一个人一年卖不到半套房，很多同行都转行了。”

经纪人的忙碌，源于新旧之交接力落地的利好政策助攻。

2022年12月26日，东莞全域暂停限购；12月30日，东莞推行存量商品房“带押过户”模式；2023年1月9日，东莞正式执行差别化住房信贷政策。

利好频出，楼市回温。诸葛找房研究中心数据显示，限购放开首周（2022年12月27日-2023年1月2日），东莞新建商品房周成交量环比上升950%。

不过，一线从业者并没有如此剧烈的“体感”。

陈光洁透露，近期客户咨询量的确有所上升，但因为临近过年更多人延后了置业计划，部分卖房业主产生惜售的苗头，“很多业主看好年后的市场，最近我们有几单因为业主反价没谈成，涨价幅度在2%-5%之间。”

东莞中原地产研究院执行院长车德锐获得的数据显示，限购放开首周（2022年12月26日-2023年1月1日），东莞新建商品住宅周成交量549套，环比仅上升1%。“政策支持力度大，但市场表现跟不上节奏，再加上马上过年了，市场热度昙花一现。”

图源：图虫创意

市场回暖不及预期

过去半个月，东莞密集发布三项楼市宽松政策。

2022年12月26日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市不动产登记中心联合发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，莞城、东城、南城、万江、松山湖暂停实行商品住房限购政策。至此，东莞33个镇区全面放开限购。

针对二手房市场的优化政策接力发布。2022年12月30日，东莞市住建局等7部门发布《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》。这一模式，有利于降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，激发存量商品房市场交易活力。

今年开年，市场流传多时的差别化住房信贷政策正式落地。1月9日，东莞市住建局官方购房意向登记系统“莞e认购”更新了关于执行差别化住房信贷政策相关信息——自2023年1月6日起，首套房最低首付降至20%，房贷已结清或有1套房在供的最低首付30%，不再区分普通住宅和非普通住宅。此前，144平方米以上的大平层及别墅等非普通住宅，首付需6成。

利好接连落地，市场表现不一。

部分新盘开启休假模式。虎门新盘销售张波进入勿扰状态，朋友圈已停更一周。此前，他一天至少要发五六条朋友圈，更新项目动态以及政策变化。

也有新盘积极拓客。招商蛇口一项目推出45天无理由退房、赠送物管费等手段吸引客户。

结束年底冲刺任务的项目又“挺直腰杆”。保利发展一新盘因为年底让利幅度较大，已经回收5%优惠折扣。

整体来看，新房市场表现平淡。据车德锐观察，开发商要么已经放假，要么在放假的路上，“去年的销售情况让他们没办法一下子乐观起来，营销工作都推到年后在说。”

相较之下，二手房略显活跃。

“反应最快的是二手房业主。”车德锐透露，上周末（1月7日-1月8日）的带看量和成交量都有所上升，投资客率先进场，小部分业主暂缓放盘或上调报价。

贝壳找房官网显示，东莞放开限购当日午间，二手房挂牌量为56753套，1月13日午间，这个数字为54496套，减少超2000套。

价格方面，据诸葛找房数据，各项宽松政策落地以来，东莞平均每天的涨价房源在50-80套之间，大部分二手房业主涨价幅度在3-10万元之间。部分涨幅惊人的房源，则是从参考价调整为市场价。譬如长安中心区信义怡翠豪园一套在贝壳找房挂牌出售的3房单位，报价从参考价371万元变更为挂牌价510万元。

“最近，贝壳找房官网显示的价格陆续从官方参考价恢复成实际挂牌价，导致部分平台抓取的数据显示业主大幅涨价，是个误会，”一名知情人士表示。

卖家信心修复，买家依旧踌躇。多名意向购房者表示，首付下降后，月供压力增加，“总价300万元的房子，月供前后相差1000元左右，利息多了十几万。”

多重因素作用下，东莞楼市依然在低位徘徊。

根据中原地产研究院监测，限购放开首周，在售新盘来访量上涨58%，主要是因为前一周东莞进入疫情高发期，来访量基数较小，加上元旦暖场活动拉升，实际并没有出现明显高热现象。

成交方面，限购放开首周，东莞新建商品房成交1272套，环比上升53%。需要指出的是，其中车位成交557套，大幅拉高整体成交量。新建商品住宅实际成交549套，环比上升1%，成交量仍处于较低水平，不及2022年全年周均成交量，市场仍待逐步修复。

一二手房分化加剧

过去一年，东莞多次出台楼市宽松政策。

据中原地产研究院统计，2022年，东莞先后6次发布楼市政策——5月14日，增值税免增年限5年改2年，多孩家庭可新增购买一套住房；7月4日，28个镇街暂停限购，非限购区域首付降至2-3成；11月9日，放开限价，新旧项目可自主定价，等。

多重利好刺激下，市场表现不及预期，一二手房分化加剧。

2022年，东莞新建商品住宅供需创2008年以来新低。供应方面，新增供应约334万平方米，同比下跌近4成；成交方面，由于疫情反复、经济低迷，购房者购买力和购买意愿大幅下降，全年新建商品住宅成交约286万平方米，成交金额约813亿元，同比均下跌超4成。

供需萎缩，库存走高。

截至2022年年末，东莞新建商品住宅库存面积约432万平方米。按过去6个月的销售速度计算，去化周期上升至14个月，同比拉长2.6个月。“销售周期拉长，导致部分楼盘从期房卖成准现房或现房”，车德锐说。

二手市场因为限售3年改2年、增值税免增年限5年改2年等利好提振，量价齐升。2022年，东莞二手住宅过户20891套，同比上升19%；过户均价21409元/平方米，同比上升14%。

二手房交易活跃，主要受业主降价抛售影响。中原地产研究院数据显示，南城、塘厦、虎门等多个二手标杆盘，房价降幅在30%左右。过户均价上升，则是因为主城区和环松山湖片区等高价区域二手房成交明显放量，拉高均价。

陈光洁最近促成一单改善性交易，“价格低、首付低，买家就入手了。”他介绍，这位买家购入的是樟木头一标杆大盘，单价约1.7万元/平方米，“（这个价格）和高峰相比跌去近30%，2020年涨上去的都跌回来了，房价回到2019年。”

对于2023年东莞楼市走势，业内普遍持谨慎但乐观的态度。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，东莞限购等政策的放松，是地方楼市发展推动下的产物，一方面在此前强化政策调控下，东莞房地产市场运行逐渐回归理性，限制性住房消费政策迎来宽松局面是大势所趋。“由于明年东莞商品房供应较为充足，因此适度放开限购限售政策也是为明年市场供需两端稳健发挥打下坚实基础。”