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时代周报
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作者：忻奇琪
“上周末，我去顾村看了建发熙和府，到了以后发现大门口排队，进大门后人行过道上排满了人，售楼处大厅沙盘边上围满人，洽谈处也都坐满了人，现场起码有上百人。”1月11日，想要为自己购置一套120平方米户型的购房者吴茗（化名）告诉时代周报记者。
据时代周报记者了解，吴茗所看新盘并非处于认筹期。该楼盘已于2022年12月开盘，400多套新房仅获得300多组购房者认筹，并未触发积分制。2023年开年，建发熙和府迎来“开门红”。
1月10日，仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀在接受时代周报记者采访分析指出，随着社会生活逐渐步入正轨，加上支持性政策持续发力，住宅市场有望在2023年二季度和三季度稳步复苏。
同日，上海中原地产市场分析师卢文曦也在接受时代周报记者采访时指出，尽管1月不是传统的政策窗口期，但近期楼市暖风不断，住建部、央行接连对房地产行业表态，意味着后续政策利好将迅速落地兑现。
“政策出越早，市场扭转低迷状态时间越快。”卢文曦表示。
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首改类产品加速抢收
2023年首周，上海第8批新房陆续入市，在充足的市场供应下，上海新房市场持续向好。不仅是外环的刚需刚改项目，中心区的新房项目也迎来看房热潮。
近期，一位上海内环新房项目的案场销售告诉时代周报记者：“从12月份上旬开始就能感受到市场回温了，双休前来看房的购房者数量有所增加，基本上都要接待到晚上才能结束。大部分购房者更加关注大户型，改善需求走高明显。”
上海中原地产数据显示，上周（1月2日－1月8日）上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。从区域分布来看，个别区域的“超常发挥”带动全市成交走高。
从成交产品结构看，中高端产品为主的大格局未变。成交前十榜单中，有4个单价10万元/㎡以上的产品，其余均为3万-6万元/㎡的首次改善项目，排名前3的项目分别为越秀保利嘉悦云上、招商苏河玺、万科掌心原舍。
时代周报记者发现，在当期上榜新房项目的签约都超过了百套，此现象在上海楼市成交史上极为罕见。
以新世界中国与招商蛇口联合发展的上海苏河玺为例，该楼盘270套房源全部售罄，销售金额超过35亿元。第七批次新房入市名单显示，招商苏河玺推出270套84-149平方米公寓，备案均价105200元/㎡，入围比2.5。
居榜单第3位的万科掌心原舍上周网签累计146套，共29568㎡。该项目位于嘉定安亭板块，是万科安亭新镇最新一期的别墅项目，容积率地址0.36，主力户型为180-190㎡的叠拼产品，套均总价在870万-920万元，而合院产品套均总价950万-2200万元。
随着第8批新房陆续完成网签，新年首周，上海新房市场的热度有望持续。
1月9日开始认购的浦东浦江壹号项目，均价为12.98万元/㎡。该楼盘在第8批次新房中，共推出163套房源。据时代周报记者不完全统计，该楼盘认购时间于1月13日正式结束，但截至12日上午，其认购率已达209%，直接触发计分制。
1月12日结束认购的杨浦城投悦尚海，均价为10.8万元/㎡，221套房源累计获得300组购房者认购。虽然没有触发计分制，但其认购率已高达136%。此外，第8批次新房中，均价5万-6万元/㎡范围之内的招商虹桥璀璨时代、象屿招商公园、华发建发缦玥等新盘，多数触发计分制。
住宅市场有望年中复苏
“短期面临农历新年的淡季，市场重心逐渐不在交易层面上，部分首改类产品还能做最后一波抢收。供应回落在意料之中，后续也会逐步传到至交易层面。随着利好不断提振市场信心，市场正好利用淡季盘整的窗口期理解和消化政策，蓄势未来行情。”卢文曦进一步指出。
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盛秀秀表示，上海一手房限价有望小幅松动，短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。但高端二手价格在2023年上半年可能进一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢复生产生活秩序、置业信心回暖后止跌企稳。
由于2022年上海住宅用地高位供应，保持着“零流拍”的纪录，受土地市场传导，2022年上海新房市场新增供应保持充足，全年新增供应量达1154万㎡，同比增长 41.6%。
仲量联行统计，在高端住宅市场，2022年四季度共有5个新项目合计1067套住宅入市，环比增长35.9%，新项目平均售价在12.5万元至14.5万元区间内。一手住宅限价松动之下，四季度高端一手价格环比小幅上涨1.4%至12.97万元每平方米。
据媒体报道，从2022年开始，上海新房供应明显走高，全年入市超9万套房源，创2016年以来最高水平。预计2023年上海新房供应量或创新高，全年预计有近300个楼盘入市。
新房海量供应，也将一定程度上挤压了二手房市场。盛秀秀预计，在高端二手市场方面，由于一二手价格倒挂现象仍然明显，大部分购房者首选新房，加上新房市场供应充足，或将使得二手市场整体需求转淡。
