开年以来，A股多家房企密集披露2022年业绩预告。
大河财立方记者统计，截至2月2日，已有65家上市房企发布2022年业绩预告，其中有37家房企预计业绩出现亏损，占比达57%。其中蓝光发展、荣盛发展和中天金融，亏损均超过百亿元。
展望新的一年，机构表示，监管部门密集出台利好政策，地产业在经历此前快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业尽快走出困境。
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65家房企发布业绩预告
近六成出现亏损
大河财立方记者通过企查查统计了解到，截至2月2日，在已发布2022年业绩预告的65家上市房企中，有37家房企预计业绩出现亏损，占比达57%。
IPGLOBAL中国区首席经济学家柏文喜在接受大河财立方记者采访时表示，多家房企出现预亏，主要原因之一是去年楼市不振导致市场整体去化困难，房企选择降价促销，毛利空间被压缩所致。
按照预亏净利润上限金额计算，当前亏损最多的前三家企业分别是蓝光发展、荣盛发展和中天金融，均亏损超过百亿元。其中蓝光发展亏损金额最大，预计达219亿元，其次是荣盛发展预计达190亿～250亿元，中天金融预计亏损125亿～139亿元。
值得关注的是，华侨城A是出现较大亏损中为数不多的国资企业，在其发布的业绩预告中提到，预计2022年亏损80亿～110亿元，同比下降310.58%～389.54%。这是华侨城A近6年来首次录得亏损，也是华侨城集团换帅之后，华侨城A交出的首份成绩单。
柏文喜认为，由于前几年华侨城A快速扩张和加杠杆，导致企业负债高企。虽然华侨城A近年来进行战略收缩与调整，但在楼市下行的环境下，地产开发业务受影响严重，叠加疫情对企业另一主业文旅业务造成的重创，从当前业绩预告来看，华侨城A以文旅驱动地产开发与运营的商业模式或面临巨大挑战。
预告中一个亮点是扭亏转盈的华夏幸福。1月30日，华夏幸福发布2022年度业绩预告，该公司2022年度将实现扭亏为盈，预计实现归母净利润为11亿～16亿元；预计公司2022年度实现归母扣非净利润亏损173亿～168亿元。
2021年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利亏损为390.30亿元；归属于上市公司股东的扣非净利润亏损329.49亿元。
华夏幸福表示，扭亏为盈主要系因本报告期内公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益。扣除前述债务重组收益等非经常性损益影响后，本报告期经营业绩仍为亏损。
柏文喜认为，华夏幸福当前的盈利主要来自于债务重组等形成的非经常性损益，不具备盈利可持续性。但值得肯定的是，华夏幸福通过重组转型轻资产模式以后，主营业务实现盈利的可能性被大大提升。华夏幸福属于债务重组首先获得成功的标杆房企，值得其他出险房企借鉴与学习。
多家业绩预亏房企收问询函
房企业绩预告发布后，多家亏损企业被交易所问询函“点中”。从问询函内容可知，房企还债能力是其关注的重点问题之一。
2月1日，金科股份收到深圳证券交易所关注函。深圳证券交易所要求金科股份说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程，列示截至目前有息负债的债务类型、金额及到期偿付安排，说明公司是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险等事项。
同日，美好置业同样收到深圳证券交易所关注函。深圳证券交易所要求美好置业结合公司各项主要业务经营计划、所处行业发展现状及趋势等，说明影响公司未来经营业绩的主要因素，公司为提高主业盈利能力及改善持续经营能力拟采取的具体措施，公司持续经营能力是否存在重大不确定性，并充分提示相关风险。
美好置业业绩预告显示，预计2022年度亏损11亿～16亿元，扣非后净利润预计亏损9.4亿～13.4亿元。业绩变动原因是公司装配式建筑业务经营亏损，房地产开发项目毛利率较低，项目进度不及预期。
此外，宋都股份收到上海证券交易所问询函，要求说明2022年第四季度出现大额亏损的具体原因及合理性，结合控股股东自身资信、债务情况及履约能力，具体说明控股股东2023年还款计划，是否存在无法按期履行承诺的风险等事项。
业内人士表示，房地产上市公司偿债能力是房地产上市企业信用评价的重要一环。企业偿债能力弱意味着房地产企业经营状况较不理想，未来可能陷入生存和发展的困境，严重的导致房地产企业破产。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受大河财立方记者采访时表示，此次房企发布预亏公告后，交易所纷纷发函重点关注大额计提减值原因等问题，体现机构对于房企经营状况的高度关注。建议各类企业要积极做好债务方面的管理工作，防范债务风险扩大，促进债务工作问题的积极化解和解决。
去年TOP100房企销售额均值下降四成
在发布预亏的房企中，多家房企阐述亏损原因时提及当前房价下行造成资产减值损失。
其中，凤凰股份表示，受项目所在地房地产市场行情、金融监管政策及疫情持续叠加影响，公司开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期，为顺应市场变化，加快销售及现金回笼，公司根据各项目所处区域的市场环境、产品结构等情况，对部分项目售价进行调整，使得可变现净值低于成本，本年度计提资产减值损失3.65亿～4.38亿元。
华侨城A提到，考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加。
金科股份表示，房地产项目交付量和毛利率均大幅下降，公司基于谨慎性原则对存在减值迹象的资产计提减值准备。
深圳头部房企高级投资经理Emmons告诉大河财立方记者，去年房价整体下跌，导致房企销售收入下降，进而引发资产减值损失，在一定程度上拉低房企净利润水平。
根据中指研究院统计2022年典型房企数据，TOP100房企销售额均值759.7亿元，同比下降41.3%；销售额破千亿房企仅剩20家，较上年同期（41家）减少21家；百亿房企130家，较上年同期（158家）减少28家。
从房企增速情况也可看出端倪，企查查显示，去年上半年我国新增房地产开发相关企业7394家，同比下降0.9%，比2019年上半年下降3.1%，两年平均下降1.6%。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融与创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，去年主要受疫情影响，房地产交投不活跃，大多数房企销售不及预期。长期来看，当前大城市房价依然过高，以收入房价比作为参照，购房需求不足现象已经初见端倪。
中指研究院表示，2022年房地产市场销售继续探底，未出现较为明显的复苏信号，土地市场整体较为低迷，城市分化加剧。随着核心二线城市优化调控政策及防疫形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应聚焦收敛于城市群建设来有效把握市场机遇，合理安排销售和拿地节奏，向新发展模式平稳过渡。
盘和林预计，未来国资房企能够较快从颓势中复苏，另一部分率先复苏的房企，将会是前几年主动降杠杆、去库存的房企。
业内人士表示，今年房地产行业将逐渐回暖。万联证券分析师潘云娇认为，房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。
