本文转自：第一财经

15.02.2023

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导读：如果贷款人已满60周岁且退休，则很难再申请住房贷款，除非能提供稳定的非退休性收入证明。

作者 | 第一财经 马一凡

近日，在广西南宁有银行将房贷年龄期限（指“贷款人年龄+贷款年限”之和）放宽到80岁后（相关阅读：南宁房贷年龄可延期至80岁，业内人士怎么看？），多个城市都有部分银行出现类似操作，引发购房市场较大关注。

2月15日，浙江杭州一位贷款经理对第一财经表示，近期杭州确实有两家城商行将房贷年龄期限延长到75，在此之前，最高年龄期限是70，不过这仅是个别银行的操作，而且对贷款客户的资质有特殊要求，主流银行仍然要求“男性不超过70周岁，女性不超过65周岁”。浙江宁波亦有个别银行跟上了杭州的步伐，于近期调整房贷政策，也将“年龄+年限”之和提升到最高80岁。

江苏无锡一位信贷从业者则告诉记者，近日看到江阴（无锡代管县级市）有中小银行把房贷年龄期限调整到了80，不过在无锡市区，绝大多数银行仍然要求“年龄+年限”之和不得超过70，而且一般来说60周岁后就很难再申请贷款，除非贷款人可以证明退休后仍有其他稳定的非退休收入。

成都一名房产中介表示，成都目前主流的操作也是“年龄+年限”之和不得超过70，有银行允许条件较好的购房者延至75。

上海链家一名中介人士告诉记者，在链家内部对商业贷款的处理最近并没有变化，无论是跟四大行合作还是跟小银行合作，贷款人年龄最高不能超过70岁，楼龄最高不超过50年，贷款年限为“70减去年龄”或“50减去实际楼龄”，取其中低者为最长贷款年限。

“如果贷款人年龄已超过60岁，需要提供有工作收入的流水证明，如果已退休，即便有退休金，主流操作来说，银行也不会受理其贷款申请，即退休者自动被认定为无持续还款能力，此外，也不能与子女共同参贷，即接力贷不被允许。”该人士称。

有消息称，上海有股份制银行把“年龄+年限”之和最高年限提升到了80，也有消息称在成都有银行允许老人和子女共同参贷，则“年龄+年限”之和最高可以达到90。对此，上述接受采访的多位业内人士表示，不排除有个别房贷存量较小的银行出台了这些新的贷款政策，但目前在市场上还不是主流，四大行基本都按原规则执行。

一般来说，住房商业性贷款的期限最长不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁，目前也有许多地方将借款人年龄定为法定退休年龄延后5年。实际操作中，已退休人士在申请贷款时难度很大，退休金作为生活保障，不被视作收入来源，退休人士需要证明自己仍有其他稳定工作或非退休性收入。

银行在贷款时除了会考虑借款人年龄，还会考虑房龄，一般来说会要求房龄不超过30年。近年来，放宽对借款人的年龄要求以及对房龄的要求逐渐成为大趋势，去年6月合肥就曾放宽贷款期限加房龄的限制，由最长不超过30年调整到最长不超过40年，目前上海和广州的二手房贷款期限与楼龄之和都上调到了50年。

复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼撰文指出，人口平均年龄变化和老龄化社会到来，对商业银行产品和服务提出新要求，适当放宽贷款人最高年龄限制是顺势而为。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具，其本质上增加了部分购房者的贷款时长，增加了贷款额度、减轻了月供压力，有一定积极效应，该政策出发点是人口结构变化，有其合理性。